Ing. Pavel Aron 
hypoteční makléř - Praha
vázaný zástupce GEPARD FINANCE a.s.

Hvězdova 1594/19
140 00 Praha 4

Mobil
+420 603 449 571

 

Nový občanský zákoník a hypotéky

Některé důležité body v souvislosti s NOZ

Institut Ochrana obydlí § 747

Dle NOZ i v případě zániku společného jmění manželů nemúže jeden z nich zcizit, zřídit právo neslučitelné s bydlením.

To se u hypoték týká především zřízení zástavního práva, kde bude banka vždy i při zániku SJM vyžadovat souhlas druhého manžela, pokud je v nemovitosti společné obydlí.

Problém nastává v situaci ( to je ta nejběžnější), kdy zástavní právo zřizuje prodávajcí a banka má problém zjistit zda dotyčný je ženatý a zda má v nemovitosti právo společného obydlí.

Navíc údaj o stavu není již povinný údaj v OP.

Stavba

Rozestavěná stavba se již nezapisuje do KN.

Právo stavby

Je nové právo, které umožňuje stavbu na cizím pozemku.

Jde o zvláštní věcné právo zapisované do katastru nemovitostí.

Vzniká smlouvou mezi stavebníkem a vlastníkem . Sjednat lze max. na 99 let.

Bytové jednotky

dva druhy, budou odlišně evidovány v KN

$1-          vzniklé před účinností NOZ, existuje zvlášť jednotka a spoluvlastnický podíl

$1-          vzniklé po účinnosti NOZ. BJ musí mít spoluvlastnický podíl na pozemku

jednotka = byt + spoluvlastnický podíl

Věcná břemena

Nové dělení a názvosloví

Služebnosti – kde předmětem je povinnost vlastníka ve prospěch jiného něco strpět nebo se zdržet. Nově lze zřídit i vlastníkovu služebnost. Například služebnost cesty k jinému pozemku vlastníka, která se tak zachová i po prodeji takto zatíženého pozemku.

reálná břemena – povinnost vlastníka něco dávat nebo konat vůči oprávněnému.

Zástavní právo

Výmaz zástavního práva

Nově řešen vkladem, tedy oproti minulosti poplatek 1.000 Kč

Banka bude vždy řešit sama, aby předešla riziku vzniku uvolněného zástavního práva.

Zákon nyní umožňuje, aby došlo pouze k zániku zástavního práva bez jeho výmazu a vzniká tak uvolněné zástavní právo, které může vlastník využít k zajištění jiného svého dluhu.

Vzhledem k tomu, že stavba a pozemek již tvoří jeden celek nebude třeba zřizovat zvlášť zástavu ke stavbě.

Oznamovací služba katastru nemovitostí

Informace o změnách(plombách) u nemovitosti budou zasílány vlastníkovi poštou , SMS, mailem nebo do datových schránek.

Vklad bude zapisován až po 20 dnech . Odpadá tak možnost zkrátit dobu zápisu pod 20 dní !

Banky budou až na specifické případy i nadále čerpat hypotéku již na podaný Návrh na vklad zástavního práva.

Katastru se bude podávat pouze jedno vyhotovení zástavní smlouvy.

Katastr bude posílat pouze vyrozumění o provedení vkladu.

Banky budou tedy požadovat zpět jeden originál Zástavní smlouvy, protože už ho nedostanou od katastru nemovitostí.

Převod nemovitosti

NOZ umožňuje řadu věcí, které banky nebudou akceptovat :

výhrada vlastnického práva, výhrada zpětné koupě, koupě na zkoušku apod.

Takže je možno tyto doložky zapracovat do smlouvy – osobně bych jako prodávající na to nepřistoupil- ale banka převod s takovými doložkami nebude akceptovat.

Admininistrativa

Vzhledem ke změnám včetně změn terminologie banky musely kompletně přepracovat smluvní dokumentaci i software.

Čas ukáže jaké problémy v této souvislosti vzniknou.

Například problém vinkulace pojistek na nemovitost, kde se může stát, že banky a pojšťovny se neshodnou ve výkladu NOZ.

Shrnutí

NOZ přináší mnoho změn a jejich výklad není vždy jasný. Lze očekávat, že banky budou rychle reagovat změnami v závislosti na konkrétních problémech či případných sporech .

Klade to zvýšené nároky na všechny účastníky právních vztahů a dle mého osobního názoru neustálé změny právních předpisů a tentokrát zásadních snižují právní jistotu průměrného občana, byť informovaného.

Navíc lze čekat , že i NOZ bude muset být novelizován.