Ing. Pavel Aron 
hypoteční makléř - Praha
vázaný zástupce GEPARD FINANCE a.s.

Hvězdova 1594/19
140 00 Praha 4

Mobil
+420 603 449 571

 

Situace na hypotečním trhu v roce 2013

Jak si asi většina zájemců o hypotéky všimla, úrokové sazby jsou na rekordně nízkých hodnotách a vše nasvědčuje tomu, že se na této úrovni ještě po nějakou dobu udrží.

Jak dlouho se minimální úrokové sazby udrží, je otázka. Nicméně stagnující ekonomika, snaha snižovat zadlužení veřejného sektoru snižuje poptávku po úvěrech a Česká národní banka se prakticky nulovou referenční sazbou snaží stimulovat ekonomiku, nemá zatím důvod jí zvyšovat.

Díky stagnaci ještě stále ceny nemovitostí mírně klesají a tak, ač je to paradoxní, jsou hypotéky pro klienty daleko přístupnější než v předkrizové době.

Jakou tedy v této situaci volit fixaci úrokové sazby?

Logika rekordně nízkých sazeb by říkala volit sazbu 5 letou (na desetileté už jsou sazby přeci jen vyšší). Je třeba si ale uvědomit, že rozhodování o volbě fixace má ještě druhé kritérium a sice otázku, zda nemovitost nebudu chtít v dohledné době prodat.

V situaci, kdy se stávám novopečeným majitelem nemovitosti, zejména je-li to moje první vlastní nemovitost nám něco podobného ani nepřijde na mysl.  Ale životní situace se mění. Koupil jsem si malý startovací byt, mezitím jsem se oženil/vdala a najednou potřebuji koupit něco většího a svůj současný byt prodat. A ejhle hned je tu problém se sankcí za předčasné splacení. Takže doporučuji vždy myslet i na toto hledisko.

A volba plovoucí sazby?  Plovoucí sazby jsou pochopitelně ještě nižší.

Plovoucí sazba má výhody i nevýhody. Výhoda v daný moment je plovoucí sazba vždy nižší než sazba fixovaná. Poplatek za mimořádnou splátku je výrazně nižší než splátka mimo fixaci u fixované hypotéky. Nevýhodou je však riziko zvýšení sazby v případě obecného nárůstu úrokových sazeb, v porovnání s fixovanou hypotékou.

Příklad:

Zvolím fixaci 5 let se sazbou 2,99%. Po celých 5 let mám tuto sazbu garantovanou.

Nebo zvolím plovoucí sazbu, sazba 2,3%.

Pokud se na trhu nebudou měnit sazby za 5 let na tom vydělám  ročně 0,69%. Tedy např. u hypotéky 3 mil Kč za 5 let je to rozdíl cca 100.000.
 

Pokud ve čtvrtém roce mé fixace sazba na trhu stoupne a moje plovoucí sazba bude najednou 4% :

  • Pak první 4 roky na rozdílu vydělávám cca 20 tis ročně, za 4 roky 80.000.
  • V posledním roce oproti fixaci prodělávám 1,01%, tedy poslední rok prodělám cca 30.000.
  • Celkem jsem za 5 let stále vydělal cca 50.000.
     

Pokud ale úroková sazba stoupne na 4% již po prvním roce:

  • Pak za 4 roky prodělám celkem cca 120.000 , za první rok jsem vydělal cca 20.000, tedy moje ztráta je cca 100.000. Ztráta je pochopitelně virtuální v porovnání jak bych na tom byl v jiné variantě.
  • Pro zjednodušení v příkladu vycházím z výše 3.000.000, nikoliv z postupně klesající jistiny.

Další rozdíl u plovoucích sazeb

Většina bank zde nabízí jiný propočet splátek (nikoliv anuitní splátku). Klient zde splácí stále stejnou částku jistiny (zlomek výše jistiny/počet měsíců splácení) a měnící se úrok (tak jak klesá jistina klesá i úrok. To může být pro řadu klientů zajímavé tím, že jistinu splácí rychleji, ale první splátky jsou vyšší než u splátky anuitní.

Jinými slovy, jsem ekonomicky aktivní, mám vysoký příjem, splácím rychleji v době, kdy už se blížím penzi nebo i jsem již v důchodu (u dlouhých splatností) je již má splátka nižší.

Pokud máte zájem o bližší informace či konkrétní propočet, bez obav se na mě můžete obrátit.